Покупка иностранным гражданином дома в Беларуси

В последние 2 года мы получаем большое количество запросов от иностранных граждан, касающихся покупки жилой недвижимости в Республике Беларусь – квартиры или жилого дома. В данной статье мы рассмотрим вопросы покупки жилой недвижимости в Беларуси, а именно – дома, а также расскажем, какие права имеет собственник, что дает покупка дома в Беларуси иностранцу.

Имущественные права иностранцев в Беларуси

Статьей 12 Закона Республики Беларусь “О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь” определено, что иностранные граждане в Республике Беларусь имеют имущественные права, в том числе:

• право иметь в собственности имущество;
• право завещать имущество;
• право наследовать имущество;
• иные имущественные права в соответствии с законодательством.

Под правом собственности на имущество подразумевается общегражданское право собственника (в данном случае – иностранного гражданина) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. 

Под “имуществом” в данном случае Закон подразумевает как движимое (автомобили, бытовая техника, профессиональные инструменты и др.), так и недвижимое имущество. В понятие “недвижимое имущество” входит, помимо прочего, и жилой дом.

Таким образом, белорусское законодательство четко устанавливает, что иностранные граждане могут иметь в частной собственности жилые дома в Беларуси, а следовательно, и совершать сделки с ними, в частности, заключать договоры купли-продажи жилых домов. 

Наиболее распространены на сегодняшний день случаи покупки жилых домов в Беларуси гражданами многих государств мира. В Беларуси иностранцев привлекает охраняемая законодательством тайна покупки и наличия в собственности у иностранца недвижимости. Таким образом, факт приобретения недвижимости является конфиденциальным. 

Граждане иностранных государств покупают дома в Республике Беларусь как для постоянного или временного проживания, так и для ведения бизнеса или сдачи дома в аренду.

Порядок покупки иностранцем жилого дома в Беларуси

Заключение сделки купли-продажи жилого дома 

При покупке жилого дома иностранным гражданином у гражданина Беларуси стороны должны заключить договор купли-продажи. Для этого им необходимо обратиться в одну из следующих инстанций:

• к нотариусу в нотариальную контору либо нотариальное бюро;
• к регистратору недвижимости в территориальное агентство по регистрации сделок с недвижимостью.

Ранее законодательство требовало заключения договора купли-продажи жилого дома, находящегося в городе Минске, только по территориальному принципу, т.е. исключительно в нотариальной конторе того района города, где находится дом. В настоящее время можно обратиться к любому нотариусу Минска, если жилой дом расположен в столице.

Перечень документов, предоставляемых нотариусу или регистратору

Иностранный гражданин, или покупатель, при заключении договора купли-продажи жилого дома должен предоставить нотариусу или регистратору:

• свой паспорт;
• заверенный перевод паспорта на русский язык (в случае если паспорт на иностранном языке);
• доверенность (при заключении сделки через представителя).

Если покупателем является иностранное юридическое лицо, то надо также предъявить правоустанавливающие документы фирмы (свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы и т.д.).

Оплата тарифа за удостоверение договора купли-продажи

За удостоверение договора купли-продажи жилого дома стороны должны оплатить нотариальный тариф или государственную пошлину при регистрации договора в территориальном агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В соответствии со ставками нотариальных тарифов, утвержденными Советом Министров Республики Беларусь, удостоверение и составление проекта договора купли-продажи жилого дома между близкими родственниками обойдется в 96 белорусских рублей, а между иными лицами – в 216 белорусских рублей.

Оформление жилого дома в собственность иностранного гражданина

После нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома необходимо зарегистрировать право собственности на него на имя покупателя – иностранного гражданина.

Для этого следует явиться в территориальный орган по государственной регистрации недвижимого имущества с пакетом документов. После совершения регистратором всех необходимых действий иностранцу будет выдано свидетельство о праве собственности на жилой дом, а также технический паспорт жилого дома с указанием его адреса, площади, технических характеристик и т.д.

Вместе с тем, следует учитывать, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, будет находиться не в собственности иностранца, а на праве аренды, так как иностранцы не могут иметь права собственности на землю в Беларуси, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Налоговые правила при покупке иностранцем жилого дома в Беларуси

Налоговый кодекс Республики Беларусь не содержит обязанности иностранных граждан платить налог при покупке недвижимости. Это касается и покупки жилого дома.

Кроме того, в законодательстве отсутствуют нормы об обязанности иностранных граждан платить налог и при покупке второго и последующих объектов недвижимости.

В связи с этим, покупка дома в Беларуси иностранцем является привлекательным вариантом инвестирования денежных средств.

Получение разрешения на временное проживание при покупке иностранцем жилого дома в Беларуси

Законодатель устанавливает, что одним из оснований получения иностранцем разрешения на временное проживание в Беларуси является наличие в собственности недвижимого имущества.

Таким образом, если иностранец покупает жилой дом в Беларуси, оформляет его в территориальном агентстве по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на своё имя, то ему может быть выдано разрешение на временное проживание сроком в Беларуси сроком на 1 год с последующим продлением.

Вместе с тем, следует учитывать, что закон не даёт права получения вида на жительство при покупке недвижимости в Беларуси (за исключением, если иностранец потратил на это более 150 000 евро).

Если иностранец стал собственником жилого дома, он вправе получить разрешение на временное проживание в Беларуси не только для себя, но и для членов своей семьи.

Оплата коммунальных услуг за проживание в жилом доме иностранным гражданином 

Льготные тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг предусмотрены только для граждан Беларуси. Следовательно, иностранец, купивший дом в Беларуси, должен оплачивать коммунальные услуги по экономически обоснованным тарифам, то есть в размере 100%.

Если иностранец сдает жилой дом в аренду, то лица, зарегистрированные в нем, будут также оплачивать жилищно-коммунальные услуги в полном объеме.

Кроме того, трудоспособные граждане Беларуси, уехавшие за границу до 1 марта 2022 года и не находящиеся на территории белорусского государства, также обязаны оплачивать ЖКУ в размере 100%.

Правовые последствия в случае смерти иностранного гражданина

В случае смерти иностранного гражданина приобретенный им жилой дом переходит к его наследникам.

Возникает вопрос о том, законодательством какого государства будет регулироваться порядок наследования. 

Статьей 1134 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что если объект недвижимости находится на территории Беларуси, то к порядку его наследования применяется белорусское законодательство.

Таким образом, после смерти иностранца наследовать жилой дом будут его наследники по закону или по завещанию по общим правилам гражданского законодательства Беларуси.

Дарение дома иностранному гражданину

Иностранный гражданин может выступать в качестве одаряемого при дарении недвижимости, однако, в отношении жилого дома есть некоторые особенности. Так как по нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут быть в собственности иностранных граждан на основании договоров отчуждения, то, следовательно, и дарение жилого дома иностранному гражданину с земельным участком запрещено.

В данном случае земельный участок может находиться у иностранного гражданина на праве аренды. Таким образом, при дарении жилого дома иностранец становится собственником жилого дома и арендатором земельного участка, на котором он расположен.

Право иностранного гражданина на долю в праве собственности на жилой дом 

Законодатель не ограничивает право иностранного гражданина иметь в собственности долю жилого дома. Однако, в данном случае возникает вопрос о земле, так она не может находиться в собственности иностранцев (за исключением перехода по наследству).

Таким образом, чтобы продать иностранцу часть дома, необходимо документально выделить часть земельного участка, на которой находится эта часть дома. Следовательно, у иностранца будет доля в праве собственности на жилой дом и право аренды выделенной части земельного участка, на которой расположен дом.

Наследование жилого дома в Беларуси иностранцем

При наследовании жилого дома иностранцем, если недвижимость находится на территории Беларуси, применяются нормы о наследовании, установленные Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Таким образом, жилой дом может перейти иностранцу по двум основаниям:

• по праву наследования по закону;
• по завещанию.

Например, умерла мать, гражданка Беларуси, имевшая в собственности дом. Ее дочь проживает за пределами Беларуси и получила иностранное гражданство. Дочь будет призвана к наследованию после смерти матери как наследница первой очереди. К наследникам первой очереди, кроме детей, относятся родители и супруг (супруга) наследодателя.

Приведем другой пример. Бабушка, гражданка Беларуси, завещала дом внуку, который получил гражданство Германии. Он будет призван к наследованию по завещанию после смерти бабушки, даже если у нее имеются наследники по закону.

Таким образом, наследники по завещанию имеют приоритет перед наследниками по закону, то есть наследование по закону имеет место, если умерший не оставил завещания.

Кодекс Республики Беларусь о земле определяет, что при наследовании земельного участка он переходит в собственность иностранного гражданина. Таким образом, в собственность иностранца земельный участок может перейти только в порядке наследования, в то время как сама недвижимость, т.е. жилой дом, переходит в его собственность как после наследования, так и после заключения договора купли-продажи.

Реконструкция жилого дома в Беларуси иностранцем 

Если иностранный гражданин купил жилой дом в Беларуси и оформил на него право собственности, то он может пользоваться и распоряжаться домом как полноценный собственник недвижимого имущества.

Следовательно, ограничений на ремонт или реконструкцию жилого дома иностранцем белорусское законодательство не устанавливает. Реконструкция проводится по общим правилам при выполнении следующих действий:

• взятия письменного нотариально удостоверенного согласия всех сособственников жилого дома, а также совершеннолетних граждан, прописанных в нем, на проведение реконструкции;
• обращения в проектную организацию для подготовки плана реконструкции;
• проведение работ по реконструкции жилого дома;
• обращение в территориальную организацию по регистрации недвижимости за изготовлением нового технического паспорта на жилой дом.

Таким образом, покупка иностранным гражданином жилого дома в Беларуси совершается по общим правилам законодательства, но с некоторыми особенностями. Так, иностранный гражданин не может иметь в собственности земельный участок (кроме случаев наследования), а имеет право арендовать его. 

Для оформления сделки купли-продажи иностранец должен предоставить нотариально удостоверенный перевод паспорта, если он не на русском языке. Если иностранец не владеет ни одним из государственных языков Беларуси, он должен привести к нотариусу переводчика, имеющего соответствующий диплом либо включенного в реестр переводчиков при территориальной нотариальной палате.

Чем мы можем Вам помочь

Наши юристы имеют большой опыт сопровождения сделок по купле-продаже недвижимости, в том числе жилой недвижимости. Как правило, мы оказываем целый комплекс услуг – от сопровождения покупки недвижимости, до получения разрешений на временное проживание для собственника и членов его семьи.

Связаться с нами можно по email: info@allford.by или по телефону +375173550355.