Сделки с унитарными предприятиями

Понятие унитарного предприятия и сделок с ним

В гражданском законодательстве унитарное предприятие – разновидность юридического лица. Это коммерческая организация, т.е. юридическое лицо, имеющее целью извлечение прибыли.

Отличительная особенность унитарного предприятия заключается в том, что оно не имеет права собственности на закреплённое за ней имущество. Этим правом наделён только учредитель унитарного предприятия.

Унитарные предприятия могут быть как государственными, так и частными. В названии организации в обязательном порядке следует указать форму собственности – например, “Частное унитарное предприятие “Три кита”, “Республиканское унитарное предприятие “Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

Учредитель унитарного предприятия назначает директора, который действует от имени организации и управляет ею. Регистрация унитарного предприятия включает в себя подготовку устава, заявления, оплату пошлины за регистрацию и подачу полного пакета документов в исполнительный комитет.

В гражданском обороте унитарное предприятие действует одновременно как субъект и как объект сделок.

Сделки с предприятиями – одна из форм передачи бизнеса наряду с продажей долей и акций в хозяйственных обществах. При этом продажа или передача в аренду бизнеса в виде сделок с унитарным предприятием имеет ряд недостатков ввиду своей сложности. Перед заказом соответствующего договора обязательно зарегистрировать само предприятие, уведомить всех участников о последующей сделки, оценить имущество организации путем проведения инвентаризации и совершить ряд других действий и формальностей.

Унитарное предприятие как субъект сделок

Выступая в качестве субъекта сделок, унитарное предприятие приобретает права и несёт обязанности по договору, отчуждает или иным образом распоряжается имуществом. В отношении распоряжения имуществом, законодатель вводит чёткое ограничение – любые действия по распоряжению имуществом унитарное предприятие должно согласовывать с собственником имущества.

Унитарное предприятие как объект сделок

Если унитарное предприятие выступает в качестве объекта сделок, то речь идёт о предприятии как имущественном комплексе. Законодатель вводит понятие имущественного комплекса, который означает

Предприятие как имущественный комплекс относится к объектам недвижимости. Исходя из этого, с предприятием возможны сделки, аналогичные сделкам с другими объектами недвижимости – зданиями, сооружениями, помещениями и др. Вместе с тем, предприятие как имущественный комплекс является сложным объектом, состоящим из нескольких частей, поэтому законодатель устанавливает более строгие требования к оформлению и регистрации такого вида сделок.

Продажа предприятия как имущественного комплекса

Продажа предприятия оформляется в форме письменного договора, который следует зарегистрировать в исполнительном комитете. Продать предприятие можно двумя способами: через аукцион или посредством прямой продажи. И в первом, и во втором случае сделка подлежит регистрации.

При продаже предприятия в собственность юридического лица передаются все объекты, входящие в имущественный комплекс. Договор может предусматривать запрет покупателя передавать исключительные права продавца в собственность третьи лицам.

Кроме этого, в соглашении о продаже предприятия может быть указано, что разрешения на некоторые виды деятельности (лицензии) продаже не подлежат. В договоре должна быть указана цена. Цена определяется с учётом акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других бухгалтерских документов.

Исходя из вышеизложенного, для определения цены и заключения договора следует сначала провести оценку имущества предприятия. При этом необходимо оценить все активы, входящие в имущественный комплекс, а также исключительные права.

В договоре продажи предприятия рекомендуется указывать цель, для которой предприятие передается покупателю. Это могут быть производственные, торговые и иные экономические цели. В соглашении также указываются права и обязанности продавца и покупателя, а также положения об ответственности сторон.

Договор продажи предприятия как объекта недвижимости необходимо удостоверить в нотариальной конторе нотариальном бюро. При удостоверении сделки должны присутствовать и продавец, и покупатель. Стороны могут действовать по доверенности. Самостоятельно составлять договор не обязательно – нотариус составляет текст, в который при необходимости вносятся уточнения по договоренности сторон. За составление проекта договора взимается нотариальный тариф.

При составлении и удостоверении договора продажи предприятия у нотариуса следует учитывать один нюанс: при таком отчуждении обязательно согласие супруга или супруги продавца. Законодатель устанавливает, что нажитая в браке собственность супругов является общей совместной собственностью. При этом не имеет значения, на чье имя зарегистрировано предприятие. Исходя из этого, при отчуждении предприятия, как и любого объекта в совместном имуществе, в обязательном порядке получается согласие супруга или супруги.

Согласие супруги или супруга на продажу предприятия нотариально удостоверяется. При этом необходимо личное присутствие лица, дающего согласие. Цена такого документа составляет 13 рублей 50 копеек. Оплатить нотариальный тариф можно в банке, в почтовом отделении или через систему ЕРИП в интернет-банкинге.

Договор продажи предприятия подлежит подписанию сторонами в присутствии нотариуса. Затем нотариус подписывает договор, ставит удостоверительную надпись, присваивая документу номер по реестру, и ставит печать.

Удостоверений нотариусом договор подлежит регистрации в кадастровом органе.

Передача предприятия в аренду

Законодатель устанавливает, что предприятие может быть объектом договора аренды. Это означает соглашение о предоставлении имущественного комплекса в пользование арендатору взамен на внесение на счёт арендатора арендной платы.

Перед заключением договора аренды предприятия стороны обязаны должным образом подготовиться к этому действию:

• подготовить передаточный акт;
• определиться с размером и сроками внесения арендной платы;
• разработать текст договора аренды;
• подготовить весь пакет документов для регистрации;
• подать документы для регистрации соглашения.

С момента регистрации договора аренды арендатор вступает в права пользования предприятием. Вместе с тем, в соответствии с договором, он несёт обязанность по поддержанию имущества предприятия в надлежащем состоянии. Он также принимает на себя обязательство уплаты налогов и сборов, связанных с деятельностью в отношении предприятия.

Следует отметить, что законодатель ограничивает право арендатора в части пользования исключительными правами. Так, порядок пользования товарным знаком, фирменным наименованием, лицензией должен включать обязательное согласование с арендатором.

Договор залога предприятия

Предприятие может быть объектом залога. Договор залога заключается при необходимости обеспечить обязательство кредитополучателя.

Существенными условиями договора залога признаются:

• предмет залога;
• сущность самого обязательства, порядок и сроки его исполнения;
• указание на то, у кого находится предприятие в период действия договора и другие условия.

Предприятие как одно из разновидностей недвижимого имущества выступает предметом договора залога. Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Национальном кадастровом агентстве.

Регистрация сделок с унитарным предприятием

Договор продажи предприятия, договор аренды предприятия и другие сделки с унитарным предприятием необходимо зарегистрировать в ведомстве, которое именуется Национальным кадастровым агентством.

Срок регистрации договоров такого вида – 30 дней с момента подачи документов. Комплект документов, необходимый для подачи, включает в себя бухгалтерский баланс предприятия, составленный в целях определения стоимости активов.

Налоги на сделки с унитарным предприятием

Сделки с унитарным предприятием подлежат налогообложению. Так, физическое лицо должно заплатить с дохода от продажи предприятия подоходный налог. Его ставка составляет 13 процентов. Если продавцом выступает юридическое лицо, то необходима уплата налога на прибыль.

В случае нахождения в составе имущественного комплекса зданий, сооружений и другой недвижимости, обязательна уплата налога на недвижимость. Также оплачивается земельный налог