Сделки с недвижимостью

Понятие сделок с недвижимостью

В гражданском обороте существуют множество способов распорядиться недвижимым имуществом. Собственник недвижимости вправе продать её, обменять на другую недвижимость, дать в залог и распорядиться другим образом.

Сделка с недвижимостью – это соглашение между собственником недвижимости и другим лицом о передаче прав на недвижимость. Сделки с недвижимостью необходимо зарегистрировать по установленным правилам. Также за некоторые виды сделок предусмотрена уплата налога.

Законодатель устанавливает, что договоры в отношении недвижимого имущества должны заключаться в письменной форме. Для большинства видов сделок с недвижимостью законодатель устанавливает обязательную регистрацию. Так, договоры найма жилого помещения подлежат регистрации в расчетно-справочном центре, а договоры купли-продажи, дарения недвижимости – в кадастровом агентстве.

Объекты сделок с недвижимостью

Под объектами сделок с недвижимостью понимаются те здания, сооружения, помещения и другие виды недвижимости, в отношении которых осуществляется переход прав по сделке.

Это могут быть жилые и нежилые помещения, части помещений, коммерческая недвижимость, недвижимость для производственных целей. К недвижимому имуществу относятся также земельные участки, садовые домики, дачи и другие объекты.

При подготовке сделки с недвижимостью следует тщательно изучить объект договора. Например, при покупке квартиры рекомендуется изучение:

площади жилого помещения;
его состояния;
отсутствия или наличия запрещений на отчуждение объекта (арестов на имущество и т.д.).

Перед заключением сделки с недвижимостью риелтор или собственник помещения должен обратиться в нотариальную контору с запросом об отсутствии арестов на это помещение. За справку об отсутствии арестов. Такая справка стоит 5 рублей 10 копеек. При этом собственник должен предоставить паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение, а агент по недвижимости или риэлтор – дополнительно доверенность от собственника, доверенность от самого агентства, а также паспорт и удовольствие агента или риелтора.

Виды сделок с недвижимостью

В зависимости от вида передачи прав на недвижимость, прав и обязанностей сторон сделки, возмездности или безвозмездности сделки и других особенностей различают несколько видов сделок с недвижимостью. Среди них, в частности:

договор купли-продажи недвижимости;
договор дарения недвижимости;
договор ренты;
договор мены одного недвижимого объекта на другой;
договор аренды недвижимости;
договор безвозмездного пользования и другие сделки.

Договор купли-продажи носит возмездный характер. В нём в обязательном порядке должна быть указана цена объекта, иначе договор может быть признан недействительным.

Если стороны хотят произвести отчуждение помещения или здания бесплатно, то такая сделка заключается в форме договора дарения. Обычно дарят и получают в дар недвижимость близкие родственники.

Квартиру, жилой дом, дачу или другой объект можно также обменять на недвижимость в другом населенном пункте, районе населенного пункта, на недвижимость другого вида и т.д. В этом случае заключается договор мены. Он может предусматривать доплату, если обмениваемые объекты существенно различаются по цене.

По договору ренты одна сторона взамен на передачу квартиры в собственность после смерти другой стороны обязуется осуществлять уход, помогать денежными средствами и т.д. Рента распространена между одинокими пожилыми людьми и лицами, способными ухаживать за ними. Договор ренты в обязательном порядке следует удостоверить у нотариуса.

Широко популярна аренда жилых помещений. Это возмездное пользование квартирой, жилым домом, для проживания за плату. В договоре аренды квартиры обязательно предусматривается срок договора, права и обязанности наймодателя и нанимателя, размер и порядок внесения арендной платы.

Безвозмездное пользование недвижимым имуществом – предоставление помещения для проживания без взимания платы. Договор безвозмездного пользования квартирой или комнатой, а также другим помещением, обязательно зарегистрировать, как и договор аренды. В договоре следует указать срок и обязанности сторон, в частности, обязательство пользователя поддерживать объект в надлежащем состоянии, не наносить порчу имущества.

Регистрация сделок с недвижимостью

Регистрация сделок с недвижимостью является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права можно оспорить только в судебном порядке.

Сделки с недвижимостью, например, договор купли-продажи квартиры, необходимо установленным образом оформить. Для этого в Беларуси есть два способа: оформление договора у нотариуса или оформление и регистрация у регистратора.

Для оформления договора купли-продажи квартиры следует обратиться в нотариальную контору или нотариальное бюро. Предварительно сторонам рекомендуется записаться на консультацию по подготовке документов для удостоверения сделки.

При удостоверении договора у нотариуса должны присутствовать обе стороны – продавец и покупатель. При этом стороны могут действовать по доверенности. Такая доверенность именуется генеральной, т.е. она предусматривает полномочия по распоряжению имуществом.

Удостоверение генеральной доверенности между близкими родственниками обойдется значительно дешевле, но стороны обязательно должны предоставить документы, подтверждающие родственные отношения. Это могут быть свидетельство о рождении, о заключении брака, о перемене фамилии и др. При доказательстве близкого родства нотариальный тариф за доверенность будет составлять от 30 до 40 белорусских рублей.

Лица, заключающие сделку купли-продажи квартиры, должны предоставить:

паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
выписку из РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” (выписка выдаётся собственнику квартиры в день обращения за ней);
справку о зарегистрированных в квартире лицах (она выдаётся расчетно-справочным центром);
согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры, удостоверенное у нотариуса;
документы на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт, договор приватизации и т.д.)
квитанцию об оплате нотариального тарифа (это обойдется приблизительно в 200 белорусских рублей, а для близких родственников – в 100 белорусских рублей).

Если некоторые документы отсутствуют, можно попросить нотариуса сделать запрос (за один запрос надо заплатить 5 рублей 10 копеек).

Согласие супруги или супруга законодатель требует исходя из того, что приобретенная в браке квартира является общей совместной собственностью супругов. Согласие не обязательно, если квартира была получена одним из супругов в дар или по наследству.

Приносить составленный договор купли-продажи не обязательно – нотариус подготавливает текст документа самостоятельно.

После удостоверения в нотариуса договор предстоит зарегистрировать в кадастровом органе. Срок на регистрацию – один месяц со дня удостоверения. После этого право собственности на квартиру переходит покупателю, о чём выдаётся свидетельство.

Аналогичен порядок удостоверения и регистрации и других сделок с недвижимостью, например, договора дарения и мены.

Регистрация договора найма жилого помещения (в бытовом понимании это сдача квартиры или комнаты в аренду) осуществляется расчетно-справочным центром по месту нахождения помещения.

Налоги при совершении сделок с недвижимостью

Законодатель устанавливает ставку подоходного налога при продаже недвижимости в 13 процентов с суммы дохода. В то же время законодатель разрешает продать жилой дом, квартиру, дачу, садовый домик и другие объекты недвижимости один раз в 5 лет без уплаты подоходного налога.

Подоходный налог не подлежит уплате, если в течение 5 лет было продано, например, две квартиры. Если в течение этого срока была продана квартира и жилой дом, то вторая сделка не будет облагаться налогом. В данном случае действует правило, что объекты являются неоднородными. Подоходный налог подлежит уплате только с суммы дохода, а не с суммы всей сделки.

В обязательном порядке без учёта срока в 5 лет облагается налогом продажа гражданами нежилых помещений – это офисы, административные и торговые помещения.

Безотносительно к срокам продажи подоходным налогом облагаются сделки, совершенные иностранным гражданином, если он находился в Республике Беларусь менее 183 дней в течение года.