Покупка квартиры иностранным гражданином в Беларуси

На сегодняшний день достаточно популярным является приобретение недвижимости в Республики Беларусь иностранным гражданином. К нам ежегодно за юридической помощью обращается большое количество иностранных граждан с просьбой помочь им оформить покупку квартиры правильно.

Данный факт обусловлен выгодной системой налогообложения для физических и юридических лиц, территориальным расположением Республики Беларусь, великолепной природой и в целом уровнем жизни.

Требования для покупки квартиры иностранцем

Требования к иностранцу, желающему приобрести квартиру достаточно просты:

–   необходимо наличие паспорта с нотариально удостоверенным переводом на русский язык;

–   наличие временной регистрации;

–   присутствие переводчика при заключении сделки, если иностранный гражданин не владеет русским языком.

Примечание. Для граждан РФ перевод паспорта не требуется.

В данной статье мы рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание до заключения договора купли-продажи недвижимости, а также действия нового собственника после оформления сделки.

Проверка истории квартиры перед ее покупкой иностранцем

Первое, что следует сделать – это проверить правоустанавливающие документы на квартиру.

Следует запросить у Продавца документ, на основании которого он является собственником жилого помещения. Это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие.

Данный документ необходимо сверить с данными выписки из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ). Выписку можно заказать в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Срок изготовления выписки занимает до трех рабочих дней.

После того как Вы убедились, что имеете дело с собственником жилого помещения Вам следует сверить его паспортные данные со сведениями свидетельства о государственной регистрации. Изменение фамилии или места регистрации Продавца должны быть внесены в регистр.

Когда с предыдущими этапами покончено, приступаем к проверке на соответствие технического паспорта фактическому состоянию квартиры: площадь помещения, наличие перепланировок и другие данные, которые должны быть отражены в техническом паспорте.

В случае обнаружения несоответствий Продавцу следует зарегистрировать изменения жилого помещения и получить новый технический паспорт.

Далее следует удостовериться, что квартира не имеет запрета, ограничений или обременений. К таковым могут относиться:

–   Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета;

–   Наличие судебного спора;

–   Отметка о планируемом сносе и др.

Важным моментом является наличие либо отсутствие действующего договора найма жилого помещения.

Такой договор предоставляет нанимателю право владения и пользования жилым помещением для проживания в нем. Договор может быть как срочный, так и бессрочный.

Как срочный, так и бессрочный договоры найма жилого помещения следует расторгнуть до того, как к Покупателю перейдет право собственности на квартиру. В соответствии с законодательством Республики Беларусь наниматель жилого помещения даже при смене собственника будет вправе проживать в квартире, пока договор будет действовать.

Проверка квартиры по лицевым счетам

Данная процедура необходима для определения лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире на текущий момент. Осуществить это можно получив копию лицевого счета, которая выдается собственнику квартиры.

Существует также развернутая копия лицевого счета. Она содержит сведения о несовершеннолетних, недавно выписанных из квартиры, осужденных, военнослужащих, снятых с учета на период несения службы, лиц, находящихся на лечении.

В случае нарушения прав этих категорий граждан, сделка может быть признана недействительной.

Иные сведения, влияющие на заключение договора купли-продажи недвижимости иностранным гражданином

Помимо описанных ранее вопросов Покупателю также следует проверить дееспособность Продавца, наличие согласия супруги, если квартира приобреталась в период брака, согласие иных собственников при их наличии, задолженность по коммунальным платежам.

Для проверки всех данных можно запросить у Продавца доверенность, которая наделит Вас или Вашего представителя полномочиями на получение справок и выписок.

Последствия не проверки истории квартиры

Не проверка истории квартиры может повлечь за собой такие негативные последствия как:

–   признание договора купли-продажи недействительным;

–   наличие нежеланных квартирантов по действующему договору найма;

–   объявление скрытых наследников и лиц, претендующих на долю в квартире.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций следует тщательно проверять квартиру и ее собственников перед заключением сделки. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к риэлтору.=

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

В случае, когда и квартира, и Продавец Вас устраивают, а возможности оформить сделку нет, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Его заключение не является обязательным, но рекомендуется в случаях, если:

–   у Вас отсутствует возможность заключить договор сразу (нет достаточной суммы денежных средств, документов и др.);

–   Продавец не владеет полным комплектом документов, необходимых для совершения сделки, и требуется время на их сбор;

–   иные условия.

В предварительном договоре должны быть указаны:

– точные данные о квартире и ее местонахождении;

– стоимость, по которой будет продана или куплена квартира;

– перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней продолжают проживать наниматели).

Примечание. Зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т.е. Покупатель обязан купить, а Продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Необходимо отметить, что условия предварительного договора стороны могут изменить лишь по взаимному согласию. Отказ от заключения основного договора в будущем также будет возможен лишь по согласию сторон.

В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения стороны вправе предусмотреть в договоре условие о задатке, выдаваемого в счет причитающихся платежей.

В случае не заключения основного договора по вине Продавца последний уплачивает Покупателю двойную сумму задатка, а в случае его незаключения по вине Покупателя задаток ему не возвращается

Примечание. Покупатель вправе вместо требования уплаты двойной суммы задатка обратиться в суд с требованием о понуждении Продавца заключить основной договор купли-продажи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

Следующим этапом является заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Договор обязан содержать в себе все ранее согласованные условия, а именно: предмет и цену. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Что же касается расчетов, то они могут производиться в любой форме и в любое время: до заключения договора, при заключении договора, после заключения договора.

Важно! Не допускается расчет между Покупателем и Продавцом в иностранной валюте. Однако можно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В случае нарушения данного требования договор купли-продажи может быть признан недействительным, а деньги и квартира конфискованы в доход государства.

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества могут проходить как у нотариуса, так и в организации, осуществляющей регистрацию недвижимого имущества.

После того, как сделка заключена и зарегистрирована Покупателю необходимо совершить еще ряд действий.

Обратите внимание! Обращаться за государственной регистрацией договора купли-продажи должны совместно Покупатель и Продавец.

Регистрация осуществляется за 5 рабочих дней (в ускоренном порядке – за 2 дня, в срочном – за 1).

Необходимо помнить, что несоблюдение требования о регистрации сделки с недвижимостью влечет признание такой сделки недействительной.

Самым главным является регистрация перехода права собственности на квартиру. С этого момента Покупатель становится полноправным собственником приобретенной недвижимости.

Регистрация перехода права собственности производится в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру с учетом территориального расположения объекта недвижимости.

В разумный срок после покупки квартиры новому собственнику необходимо переоформить договоры на электроснабжение, водоснабжение, интернет, телефон, а также заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС).

Время, затраченное на переоформление, как правило, занимает не более двух часов.

Чем мы можем Вам помочь?

Наша юридическая фирма имеет большой опыт работы с иностранными гражданами, приобретающими жилую и коммерческую недвижимость на территории Республики Беларусь. В случае, если Вам необходима юридическая поддержка по вопросам приобретения недвижимости в Беларуси иностранным гражданином – добро пожаловать в нашу компанию! Юрист по недвижимости в Минске профессионально и оперативно поможем Вам приобрести недвижимость в Беларуси, а также защитим Ваши интересы в сделке по купле-продаже недвижимости и восстановлении документов.

«АДМИНИСТРАТИВКА» ПО-НОВОМУ: ОБНОВЛЕННЫЙ КОАП НАЧАЛ СВОЕ ДЕЙСТВИЕ В ПЕРВЫЙ ДЕНЬ ВЕСНЫ

Еще в июне 2020 года Кодекс об административных правонарушениях (далее – КоАП, Кодекс) и Процессуально-исполнительный кодекс об административных правонарушениях в новой редакции были направлены на рассмотрение в Парламент. Существенных изменений было настолько много, что лишь 06.01.2021 принят Закон № 93-З «О введении в действие кодексов».

В настоящей статье мы рассмотрим ключевые изменения в КоАП и объясним, за что и в каком размере граждане и юридические лица будут нести ответственность.

Одно из главных новшеств нового КоАП – новая классификация административных правонарушений на:

• административные проступки;
• значительные административные правонарушения;
• грубые административные правонарушения.

Отнести те или иные правонарушения к определенной категории позволят санкции статей.

Так, к административным проступкам относятся правонарушения, предусматривающие в качестве ответственности наложение штрафа, исчисляемого в базовых величинах.

Под значительными административными правонарушениями понимаются нарушения, за которые предусмотрена ответственность в виде конфискации, депортации или штрафа, исчисляемого в процентах, сумме ущерба или ином порядке.

На заметку. Штраф может выражаться также и в базовых величинах, однако они не могут быть менее: 10 БВ для физлиц, 25 БВ для ИП и 50 для юрлиц.

И, наконец, к грубым правонарушениям относятся иные правонарушения, в частности,  за которые могут быть назначены общественные работы, административный арест, лишение права заниматься определенной деятельностью, а также правонарушения, при повторном совершении которых наступает уголовная ответственность.

Что касается видов административных взысканий, то их перечень сузился, в частности исключеныпредупреждение и лишение специального права. Однако с «предупреждением» есть нюанс: фактически оно «перекочевало» из категории административных взысканий в категорию профилактических процедур. Это еще одно новшество обновленного Кодекса.

Отныне появилась новая глава, регулирующая процессуальные вопросы применения профилактических мер воздействия. К таковым относятся устное замечание, предупреждение, меры воспитательного воздействия.

Следует отметить, что предупреждение выносится в письменной форме (в отличие от устного замечания), а меры воспитательного воздействия применяются  в отношении несовершеннолетних (чему также посвящена отдельная глава в КоАП).

В целом изменения в Кодексе направлены на упрощение процедуры привлечения к административной ответственности, а также смягчению последствий совершенных правонарушений.

Например,  лицо может быть освобождено от административной ответственности в случае совершения им проступка или значительного правонарушения путем вынесения ему письменного предупреждения.

Но следует иметь в виду, что в такой ситуации необходимо одновременное наличие следующих факторов:

• признание факта совершения правонарушения;
• согласие на освобождение от административной ответственности;
• вынесение предупреждения;
• отсутствие административного взыскания в течение года до совершения правонарушения;
• неприменение ранее в течение года до совершения правонарушения освобождения от административной ответственности.

Как нами упоминалось ранее, виды административных взысканий претерпели ряд изменений. Так, в КоАП исключается такое понятие как исправительные работы и появляется новое: общественные работы. Отличия между ними существенные. Если исправительные работы назначались лицам, освобожденным от уголовной ответственности, с исполнением по основному месту работы на срок от 1 до 2 месяцев, то общественные работы представляют собой бесплатный труд в свободное от работы, службы или учебы время на срок от 8 до 60 часов и выполняются не более 4 часов в день.

На заметку. Общественные работы могут быть назначены судом только с согласия физического лица. Установлен также круг лиц, которым такой вид взыскания не назначается: лица, достигшие пенсионного возраста, лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, беременные женщины и лица, находящихся в отпуске по уходу за ребенком, инвалиды I и II группы, иностранные граждане и не проживающие постоянно в Республике Беларусь лица без гражданства, лица, указанных в статье 4.5 Кодекса.

Законодатель также смягчил санкции в значительном ряде норм (порядка 230 статей), однако одновременно и ужесточил санкции за многие правонарушения (например, в сфере общественного порядка).

К примеру, согласно новой редакции Кодекса, за совершение действий, предусмотренных ст. 24.23 («бывшая» ст. 23.34) «Нарушение установленного порядка проведения собрания, митинга, уличного шествия, демонстрации, пикетирования, иного массового мероприятия» предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере до 100 БВ, помимо этого могут быть назначены общественные работы или административный арест. Ранее наказание было не столь суровым и выражалось в предупреждении, наложении штрафа в размере до 30 БВ, либо административном аресте.

В данной статье мы рассмотрели лишь основные моменты изменений в КоАП, вместе с тем остается большой блок нераскрытых вопросов. В случае, если Вам нужна консультация по данной теме или у Вас остались вопросы, специалисты нашего бюро окажут консультацию на которой разъяснят толкование и порядок применения норм права.

Об изменения в Процессуально-исполнительный кодекс об административных правонарушениях читайте в нашей следующей статье.

Как с нами связаться

В данной статье нами рассмотрена лишь часть изменений в административном законодательстве. В случае если у Вас возникли вопросы или Вам требуется консультация в данной области, наши адвокаты в Минске окажут необходимую помощь, доступно разъяснят нормы законодательства, а также порядок их применения. Связаться с нами можно по телефону +375293570355 или по email: info@allford.by.

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕДУРЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

 

С 15.07.2021 вступают в силу изменения законодательства, касающиеся вопросов  исполнительного производства. Мы не понаслышке знаем, что вопросы исполнительного производства волнуют многих, ведь с проблемой неплатежей и необходимостью обращения за принудительным взысканием к судебному исполнителю хотя бы раз сталкивался каждый предприниматель. Итак, какие изменения готовит новый закон.

УПРАЗДНЕНА ОБЯЗАННОСТЬ ВЗЫСКАТЕЛЯ НАПРАВЛЯТЬ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОКУМЕНТ В БАНК

Новая редакция статьи 41 Закона Республики Беларусь «Об исполнительном производстве» (далее – Закон) предоставит Взыскателю право выбора: направлять платежное требование, оформленное на основании исполнительного документа, в банк либо сразу судебному исполнителю для возбуждения производства.

Денежные средства будут взыскиваться с Должника через ОАИС ИДО.

Напомним, подход законодателя в указанной сфере меняется уже второй раз.
Сначала необходимости «выставлять» платежное требование в банк не было, и взыскатель мог сразу обращаться к судебному исполнителю. Затем, чтобы снизить нагрузку на судебных исполнителей, было введено правило об обязательном направлении исполнительного документа в банк до возбуждения исполнительного производства. Предполагалось, что это позволит еще до обращения к исполнителю «отсечь» долги, которые взыскатель может взыскать самостоятельно.  И вот, с 15.07.2021 года подход снова меняется. Теперь выставлять требования будет уже не обязательно.

ИЗМЕНЕНИЕ В ОЧЕРЕДНОСТИ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ВЗЫСКАТЕЛЕЙ

Изменения не коснутся первой очереди. Туда по-прежнему включены взыскание алиментов, расходы государства по содержанию детей, находящихся на государственном обеспечении, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью.

Вторая очередь будет включать в себя:

– требования о взыскании заработка, вытекающие из трудовых и гражданско?правовых отношений;

– требования о возмещении ущерба, причиненного преступлением или административным правонарушением.

Государственное социальное страхование теперь будет относиться к третьей очереди.

В четвертую очередь войдут требования о взыскании:

– сумм, обеспеченных залогом. При этом эти требования будут удовлетворяться наряду с требованиями о взыскании сумм в республиканский и местные бюджеты;

– сумм в случае потери кормильца;

– страховых выплат по обязательному страхованию;

– выплат по государственному социальному страхованию граждан;

– по требованиям о выплате авторского вознаграждения;

– моральный вред.

Пятая очередь будет содержать требования о взыскании денежных средств в счет погашения задолженности по кредитам и процентам по ним под гарантии Правительства или исполкомов.

Кроме того сюда будут включены требования о взыскании по активам, приобретенным ОАО «Банк развития Республики Беларусь» у банков Республики Беларусь и по кредитам, предоставленным этим открытым акционерным обществом на финансирование государственных программ.

На заметку: в первой и второй очередях деньги между взыскателями распределяются пропорционально.

В шестую очередь будут удовлетворяться все иные требования.

В случае, если денежных средств будет не достаточно для взыскателей одной очереди (с третьей по шестую), то погашение долга будет производиться по тому исполнительному производству, которое было возбуждено раньше.

ЗАМЕНА СТОРОНЫ ПРИ ПРАВОПРЕЕМСТВЕ

Судебный исполнитель будет вправе произвести замену должника или взыскателя в случае реорганизации, перевода долга, уступки права требования, смерти одного из указанных лиц.

При этом такая замена будет возможна лишь при условии отсутствия подведомственного суду спора о праве относительно факта правопреемства и круга лиц, являющихся правопреемниками.

Основания для правопреемства – письменное заявление стороны либо собственная инициатива судебного исполнителя.

До вступления изменений в законную силу правопреемство возможно и в том случае, если Взыскатель против замены стороны.

Статья 225 Закона будет дополнена положением, согласно которому в случае замены выбывшей стороны на несколько лиц на основании представления судебного исполнителя и постановления о замене стороны исполнительного производства суд выдаст необходимое количество экземпляров исполнительных документов.

В случае, когда вместо одного взыскателя в производство вступят несколько лиц, взысканные денежные средства будут распределяться между ними пропорционально.

МИРОВОЕ ИЛИ МЕДИАТИВНОЕ СОГЛАШЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО СБОРА

В случае заключения сторонами мирового или медиативного соглашения подлежащий уплате принудительный сбор уменьшится на 50%.

В новой редакции Закона также уточняется, что принудительный сбор по имущественным требованиям – это денежные средства, взысканные (исполненные) с должника в пользу взыскателя.

Вместе с тем установлен минимальный размер принудительного сбора, составляющий сумму в 0,5 базовой величины.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО УДЕРЖАНИЮ ИЗ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ

В настоящее время действует редакция Закона, согласно которой удержания из заработной платы по исправительным работам не ограничены и наниматель вправе удерживать денежные средства даже в том случае, когда работнику приходится к выдаче менее 50% заработка.

Новая редакция закона упраздняет данную норму и обязывает сохранять за работником не менее 50% заработной платы независимо от количества исполнительных документов.

Это же правило коснется и ситуации о взыскании с работника ущерба, причиненного преступлением, причинения морального вреда и вреда жизни и здоровью в связи с совершением преступления.

Действующее законодательство устанавливает размер удержания до 70% заработной платы.

В случае, если у Вас возникли вопросы в данной сфере, смело обращайтесь за юридической консультацией.

Уважаемые клиенты!

Олег Стречень, адвокат Адвокатского бюро “Олфорд Груп”, рассказывает о порядке ликвидации компании в Республике Беларусь, а также о том, что нужно сделать и на что обратить внимание еще до начала ликвидации юридического лица в Беларуси.

В видео раскрыты следующие вопросы:

– принятие решения о ликвидации компании: как это правильно сделать;
– назначение ликвидатора: кто не может им быть;
– подача заявления о банкротстве: когда оно подается;
– расчетные счета при ликвидации;
– можно ли вести коммерческую деятельность при ликвидации;
– оплата публикации о ликвидации.

Приятного просмотра!