Покупка квартиры иностранным гражданином в Беларуси

На сегодняшний день достаточно популярным является приобретение недвижимости в Республики Беларусь иностранным гражданином. К нам ежегодно за юридической помощью обращается большое количество иностранных граждан с просьбой помочь им оформить покупку квартиры правильно.

Данный факт обусловлен выгодной системой налогообложения для физических и юридических лиц, территориальным расположением Республики Беларусь, великолепной природой и в целом уровнем жизни.

Требования для покупки квартиры иностранцем

Требования к иностранцу, желающему приобрести квартиру достаточно просты:

–   необходимо наличие паспорта с нотариально удостоверенным переводом на русский язык;

–   наличие временной регистрации;

–   присутствие переводчика при заключении сделки, если иностранный гражданин не владеет русским языком.

Примечание. Для граждан РФ перевод паспорта не требуется.

В данной статье мы рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание до заключения договора купли-продажи недвижимости, а также действия нового собственника после оформления сделки.

Проверка истории квартиры перед ее покупкой иностранцем

Первое, что следует сделать – это проверить правоустанавливающие документы на квартиру.

Следует запросить у Продавца документ, на основании которого он является собственником жилого помещения. Это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие.

Данный документ необходимо сверить с данными выписки из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ). Выписку можно заказать в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Срок изготовления выписки занимает до трех рабочих дней.

После того как Вы убедились, что имеете дело с собственником жилого помещения Вам следует сверить его паспортные данные со сведениями свидетельства о государственной регистрации. Изменение фамилии или места регистрации Продавца должны быть внесены в регистр.

Когда с предыдущими этапами покончено, приступаем к проверке на соответствие технического паспорта фактическому состоянию квартиры: площадь помещения, наличие перепланировок и другие данные, которые должны быть отражены в техническом паспорте.

В случае обнаружения несоответствий Продавцу следует зарегистрировать изменения жилого помещения и получить новый технический паспорт.

Далее следует удостовериться, что квартира не имеет запрета, ограничений или обременений. К таковым могут относиться:

–   Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета;

–   Наличие судебного спора;

–   Отметка о планируемом сносе и др.

Важным моментом является наличие либо отсутствие действующего договора найма жилого помещения.

Такой договор предоставляет нанимателю право владения и пользования жилым помещением для проживания в нем. Договор может быть как срочный, так и бессрочный.

Как срочный, так и бессрочный договоры найма жилого помещения следует расторгнуть до того, как к Покупателю перейдет право собственности на квартиру. В соответствии с законодательством Республики Беларусь наниматель жилого помещения даже при смене собственника будет вправе проживать в квартире, пока договор будет действовать.

Проверка квартиры по лицевым счетам

Данная процедура необходима для определения лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире на текущий момент. Осуществить это можно получив копию лицевого счета, которая выдается собственнику квартиры.

Существует также развернутая копия лицевого счета. Она содержит сведения о несовершеннолетних, недавно выписанных из квартиры, осужденных, военнослужащих, снятых с учета на период несения службы, лиц, находящихся на лечении.

В случае нарушения прав этих категорий граждан, сделка может быть признана недействительной.

Иные сведения, влияющие на заключение договора купли-продажи недвижимости иностранным гражданином

Помимо описанных ранее вопросов Покупателю также следует проверить дееспособность Продавца, наличие согласия супруги, если квартира приобреталась в период брака, согласие иных собственников при их наличии, задолженность по коммунальным платежам.

Для проверки всех данных можно запросить у Продавца доверенность, которая наделит Вас или Вашего представителя полномочиями на получение справок и выписок.

Последствия не проверки истории квартиры

Не проверка истории квартиры может повлечь за собой такие негативные последствия как:

–   признание договора купли-продажи недействительным;

–   наличие нежеланных квартирантов по действующему договору найма;

–   объявление скрытых наследников и лиц, претендующих на долю в квартире.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций следует тщательно проверять квартиру и ее собственников перед заключением сделки. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к риэлтору.=

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

В случае, когда и квартира, и Продавец Вас устраивают, а возможности оформить сделку нет, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Его заключение не является обязательным, но рекомендуется в случаях, если:

–   у Вас отсутствует возможность заключить договор сразу (нет достаточной суммы денежных средств, документов и др.);

–   Продавец не владеет полным комплектом документов, необходимых для совершения сделки, и требуется время на их сбор;

–   иные условия.

В предварительном договоре должны быть указаны:

– точные данные о квартире и ее местонахождении;

– стоимость, по которой будет продана или куплена квартира;

– перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней продолжают проживать наниматели).

Примечание. Зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т.е. Покупатель обязан купить, а Продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Необходимо отметить, что условия предварительного договора стороны могут изменить лишь по взаимному согласию. Отказ от заключения основного договора в будущем также будет возможен лишь по согласию сторон.

В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения стороны вправе предусмотреть в договоре условие о задатке, выдаваемого в счет причитающихся платежей.

В случае не заключения основного договора по вине Продавца последний уплачивает Покупателю двойную сумму задатка, а в случае его незаключения по вине Покупателя задаток ему не возвращается

Примечание. Покупатель вправе вместо требования уплаты двойной суммы задатка обратиться в суд с требованием о понуждении Продавца заключить основной договор купли-продажи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

Следующим этапом является заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Договор обязан содержать в себе все ранее согласованные условия, а именно: предмет и цену. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Что же касается расчетов, то они могут производиться в любой форме и в любое время: до заключения договора, при заключении договора, после заключения договора.

Важно! Не допускается расчет между Покупателем и Продавцом в иностранной валюте. Однако можно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В случае нарушения данного требования договор купли-продажи может быть признан недействительным, а деньги и квартира конфискованы в доход государства.

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества могут проходить как у нотариуса, так и в организации, осуществляющей регистрацию недвижимого имущества.

После того, как сделка заключена и зарегистрирована Покупателю необходимо совершить еще ряд действий.

Обратите внимание! Обращаться за государственной регистрацией договора купли-продажи должны совместно Покупатель и Продавец.

Регистрация осуществляется за 5 рабочих дней (в ускоренном порядке – за 2 дня, в срочном – за 1).

Необходимо помнить, что несоблюдение требования о регистрации сделки с недвижимостью влечет признание такой сделки недействительной.

Самым главным является регистрация перехода права собственности на квартиру. С этого момента Покупатель становится полноправным собственником приобретенной недвижимости.

Регистрация перехода права собственности производится в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру с учетом территориального расположения объекта недвижимости.

В разумный срок после покупки квартиры новому собственнику необходимо переоформить договоры на электроснабжение, водоснабжение, интернет, телефон, а также заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС).

Время, затраченное на переоформление, как правило, занимает не более двух часов.

Чем мы можем Вам помочь?

Наша юридическая фирма имеет большой опыт работы с иностранными гражданами, приобретающими жилую и коммерческую недвижимость на территории Республики Беларусь. В случае, если Вам необходима юридическая поддержка по вопросам приобретения недвижимости в Беларуси иностранным гражданином – добро пожаловать в нашу компанию! Юрист по недвижимости в Минске профессионально и оперативно поможем Вам приобрести недвижимость в Беларуси, а также защитим Ваши интересы в сделке по купле-продаже недвижимости и восстановлении документов.